Si vous envisagez d'ouvrir un nouveau restaurant, la location d'un espace est une première étape très importante dans le processus. Cependant, en particulier pour les petites entreprises, le coût peut être une préoccupation majeure dans ce domaine.
Afin d'obtenir la meilleure valeur possible pour votre investissement de location, vous devez savoir comment négocier des conditions favorables avec un propriétaire potentiel. En tant que président des Services de conseil en restauration, Kevin Moll a aidé les restaurateurs à négocier des contrats de location et à gérer divers autres aspects de leurs activités pendant des décennies. Il a récemment parlé avec Small Business Trends et partagé quelques conseils pour la négociation de termes de bail de restaurant.
8 Conseils pour négocier un bail de restaurant
Laissez votre budget guider votre recherche
Avant de commencer à regarder les espaces, vous devez avoir un sens très fort de ce que vous pouvez vous permettre. Cela signifie que vous devez créer des projections pour les ventes, établir le prix des fournitures et prendre en compte les dépenses supplémentaires que votre entreprise pourrait subir. De là, vous pouvez proposer un prix général que vous pouvez maintenir à long terme. Ne vous embêtez pas à regarder des espaces qui sont significativement plus élevés que cela, car vous ne serez probablement pas en mesure de négocier un énorme changement dans la dépense globale.
Prendre des frais supplémentaires en compte
Vous devez également savoir exactement quelles dépenses vont avec chaque bail spécifique et ce qui est inclus avec ces dépenses. Par exemple, Moll dit que beaucoup de locateurs facturent ce qu'on appelle un «loyer de base» et incluent ensuite «frais d'entretien des aires communes» en plus de cela, et certains même facturer les taxes foncières et d'assurance séparément. Ainsi, lorsque vous comparez différents espaces, vous devez savoir ce qui est inclus avec chacun d'entre eux afin que vous puissiez avoir une vision précise des options qui s'offrent à vous.
Construire un plan d'affaires solide
Un propriétaire foncier ressemble beaucoup à n'importe quel autre propriétaire d'entreprise en ce sens qu'il veut attirer des «clients» solides qui peuvent soutenir leur entreprise à long terme. Si votre entreprise n'est pas prouvée, alors vous avez besoin d'un moyen de montrer à un propriétaire potentiel que vous seriez un grand locataire et capable de payer toutes vos dépenses pendant une longue période. Sinon, ils n'ont aucun intérêt à négocier avec vous.
Moll explique: «Ne vous attendez pas à obtenir un bon bail à des conditions favorables, sauf si vous avez un plan d'affaires ou quelque chose pour montrer votre marque et votre concept sous un jour positif. Votre propriétaire veut savoir que vous pouvez payer le loyer. Et cela signifie qu'ils doivent avoir un locataire qualifié et capable qui sera un locataire complémentaire à ajouter à leur mélange de détail. "
Négocier dans les réparations de bâtiments
L'une des plus grandes erreurs que Moll voit avec les nouveaux propriétaires de restaurant est la contrainte de mettre des tonnes d'argent dans un espace qu'ils ne possèdent pas. Bien sûr, vous voulez que votre restaurant soit superbe. Mais vous pouvez probablement faire de grands progrès en investissant dans des équipements, des meubles et des décors de qualité. Et toutes les nécessités qui doivent être ajoutées à un espace, comme les hottes de ventilation ou les trappes à graisse pour la cuisine, devraient être discutées avec le propriétaire avant de signer un bail. Puisque ces articles sont essentiels pour n'importe quel restaurant, ils devraient être disposés à payer ces articles ou à vous rembourser.
Regardez les espaces de deuxième génération
Cependant, Moll met en garde les restaurateurs contre la recherche directe d'espaces à personnaliser. Au lieu de cela, il dit que les petits restaurants en particulier peuvent obtenir beaucoup plus de valeur pour leur dollar en allant avec des espaces de deuxième génération, ou des bâtiments qui ont déjà abrité des restaurants. Ils devraient déjà avoir l'équipement nécessaire en place, de sorte que vous avez moins de coûts initiaux à considérer.
Envisager une durée de bail plus longue
Moll dit que la plupart des termes de location pour les restaurants sont d'environ cinq ans, avec des options supplémentaires de cinq ans ajouté. Si vous recherchez un meilleur tarif mensuel ou plus d'argent pour couvrir les rénovations, vous devrez peut-être envisager de vous inscrire à plus long terme.
Moll dit: «Le propriétaire doit savoir que les réparations qu'ils payent en valent la peine. Ils ne vont rien couvrir si tu ne vas pas partir dans quelques années. "
Inclure les éventualités nécessaires
Une autre composante du crédit-bail qui est parfois négligée est celle des éventualités. Vous pouvez demander que les conditions de location ne soient définitives que dans le cas d'un ensemble de conditions remplies. Par exemple, vous pourriez attendre un investisseur pour fournir un financement ou un inspecteur pour donner le feu vert à l'espace. Un grand, surtout dans certains États où vous avez besoin d'un endroit avant de postuler, est la capacité d'obtenir un permis d'alcool.
Moll dit: «Vous ne voulez pas signer le bail et ensuite découvrir que parce que le bâtiment est trop proche d'une église et une garderie, vous ne pouvez pas servir de l'alcool. Si votre concept repose sur cela, vous êtes complètement coincé. "
Faites votre Due Diligence
Il est également important que vous fassiez suffisamment de recherches sur le marché dans son ensemble et sur la propriété spécifique. Posez au propriétaire beaucoup de questions, y compris pourquoi les locataires précédents sont partis. Et toujours inspecter l'espace. Vous pourriez trouver des problèmes dans l'espace qui pourraient entraîner des coûts supplémentaires pour vous si vous ne les saviez pas. Mais ces mêmes problèmes peuvent potentiellement vous aider à obtenir un meilleur taux de la part du propriétaire.
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